Les 6 points à vérifier lors de l’achat d’un terrain en Belgique

L'achat d'un terrain en Belgique est une étape cruciale qui nécessite une attention particulière à plusieurs aspects. Ce document présente les six points essentiels à vérifier pour garantir un investissement sûr et judicieux. En tenant compte de ces éléments, les acheteurs peuvent éviter des problèmes futurs et s'assurer que leur projet se déroule sans accroc.

1) Plan de bornage

Le plan de bornage est un document qui détermine les limites exactes de la propriété. Il est essentiel de s'assurer que le terrain est correctement délimité pour éviter des litiges avec les voisins. Un bornage précis permet également de connaître la superficie exacte du terrain.

• a) Pas de bornage → Exigez un bornage par un géomètre expert, surtout s’il n’y a pas de clôture ou si les limites sont floues.

• b) Bornage existant → Vérifier :
  1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. Le plan du géomètre.
                       2. Les dimensions légales.
                       3. Les servitudes éventuelles (passage, écoulement des eaux…).

2) Plan de secteur (zonage)

Le plan de secteur, ou zonage, définit l'affectation des sols dans une région donnée. Il est important de vérifier si le terrain est situé dans une zone constructible et quelles sont les restrictions d'urbanisme qui peuvent s'appliquer. Cela inclut les types de constructions autorisées et les normes de densité.

• Chaque terrain est classé dans un plan de secteur régional (consultable via l’administration communale ou en ligne selon la région).
• Vérifiez si le terrain est situé en :
  1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. Zone d’habitat (constructible)
                       2. Zone agricole (construction très limitée)
                       3. Zone forestière ou naturelle (non constructible ou très restreinte)

3) Pollution du sol

Avant d'acheter un terrain, il est crucial d'évaluer la pollution potentielle du sol. Des études de sol peuvent être nécessaires pour détecter la présence de contaminants qui pourraient affecter la santé ou la valeur de la propriété. Un terrain pollué peut engendrer des coûts de dépollution élevés.

• ⚠️ En Belgique, il est obligatoire de fournir une attestation du sol (selon l’OVAM en Flandre, BDES en Wallonie, Bruxelles Environnement à Bruxelles pour savoir si le terrain est repris comme pollué ou potentiellement pollué).

• a) ✅ Rien à signaler → OK

• b) ❌ Risque identifié → Demander :

  • Le rapport de l’étude de sol (phase 1 et 2 si nécessaire)

  • Un certificat de dépollution en cas d’assainissement. L'exiger si un risque est identifié.

📌 Certains terrains (anciens garages, ateliers, stations-service…) peuvent nécessiter des travaux de dépollution coûteux.

4) Qualité du sol

La qualité du sol est un facteur déterminant pour la construction et l'utilisation future du terrain. Il est conseillé de réaliser des analyses pour vérifier la composition du sol, sa stabilité et sa capacité à supporter une construction. Un sol de mauvaise qualité peut nécessiter des travaux de préparation coûteux.

• Faire réaliser une étude de sol (essai de portance) pour :
  • Évaluer le type de fondations nécessaires (radier, semelles, pieux, etc.)
  • Prévoir les surcoûts potentiels liés au terrain
• Demander un test de percolation pour savoir si oui ou non il y aura un drainage de dispersion sur le terrain (voir code de l'eau).

5) Raccordement à l’égout

Le raccordement à l'égout est une exigence fondamentale pour toute construction. Il est important de vérifier si le terrain est déjà raccordé au réseau d'égouts ou si des travaux supplémentaires seront nécessaires. Cela peut avoir un impact significatif sur le budget global du projet.

• Vérifier si le terrain est raccordé au tout-à-l’égout :
  • ✅ Oui → Vérifiez l’existence d’un regard de raccordement. Confirmer via la commune ou les intercommunales (ex : Vivaqua, SWDE, AIDE...) 
  • ❌ Non → L'installation d'un système d'épuration individuel (SEI) peut être obligatoire (fosse septique, micro-station, etc.) → à vérifier via le SPGE (Wallonie) ou organismes régionaux.
• Attention : même en zone d’habitat, l'égouttage n’est pas toujours disponible !

6) Budget global

Enfin, il est essentiel d'établir un budget global qui inclut non seulement le prix d'achat du terrain, mais aussi les coûts liés aux vérifications, aux travaux de construction, aux raccordements et à d'éventuelles dépollutions. Une bonne planification financière est la clé d'un projet réussi.

En résumé, l'achat d'un terrain en Belgique nécessite une diligence raisonnable sur plusieurs points critiques. En vérifiant le plan de bornage, le zonage, la pollution et la qualité du sol, ainsi que le raccordement à l'égout et le budget global, les acheteurs peuvent s'assurer que leur investissement est solide et pérenne.

• Avant tout achat, il faut :
  • Définir son budget global (terrain + construction + frais divers).
  • Intégrer :
    • Frais d’enregistrement (généralement 12,5 % en Wallonie et Bruxelles, 10 % en Flandre)
    • Frais de notaire
    • Frais de viabilisation si le terrain est non équipé (eau, électricité, gaz, internet) 
    • Taxe communale sur la construction (variable selon commune)
    • Études techniques, certificats, bornage, etc.

Article rédigé par Hafid AMIRI